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房贷收紧限购难退 2014年买房策略应如何应对

2014年01月02日 14:32 来源:中国新闻网 浏览:2042 评论:0

        一直以来,由于上海市场竞争激烈,资金价格处于洼地,各家银行尤其是国有银行对上海市场的房贷利率调价十分谨慎。即使在资金最为吃紧的2011年、2012年,广东、江苏等地国有大行相继对首套房贷实行对基准利率上浮的定价,股份制银行又在全国范围内相继以“提高进入门槛”(即取消利率优惠甚至上浮)的方式退出房贷市场,上海各家国有大行也保持按兵不动的审慎思路,没有跟进涨价。

  2012年中,工行曾按总行要求一度暂停过对首套房贷实行8.5折的利率优化,但一段时间以后又悄然恢复。此次房贷提价正值年末。两家调价的银行均透露,“上调房贷利率是针对明年的一个较为长远的定价策略”。

  房贷紧缩升级到全国

  有媒体报道,暂停房贷的现象由一线城市发展到二三线城市,“停贷潮”有蔓延全国之势。经济之声昨晚(13号)采访数据原始发布方、银行以及房地产业内人士发现,房贷市场收紧的情况的确存在,但暂停房贷的银行所占市场份额不高。同时,预计年末房地产市场降温不会持续到明年。数据原始发布方“融360”房贷数据研究中心的研究员告诉记者,从全国范围来看,11月暂停房贷的银行数量比较大。研究员:这次摸底了32个重点城市的近500家银行,结果发现16.75%的银行首套房已经停贷,16.85%的银行二套房已经停贷了。

  仅2成城市首套房贷利率有优惠

  随着二次“钱荒”的到来,全国各城市银行贷款总体进一步收紧。最新数据显示,根据对全国21个城市66家银行调研结果,三成非国有银行停止了个人住房贷款业务,二套房停贷比例略高于首套房;从首套房来看,仅剩2成城市还存在贷款利率优惠,而广州、佛山和惠州首套房贷利率甚至在基准利率基础上上浮了10%。

  首套房方面,所调研的66家银行中,2013年年末较2013年上半年有65%的国有银行首套房贷款利率有不同程度的收紧,而4%的国有银行基本停止了个人住房贷款业务,其余30%的国有银行贷款利率与年初持平。商业银行在首套房贷款上收紧的力度最大,35%的商业银行停止了个人住房贷款,有50%的商业银行不同程度地调高了贷款利率,仅15%的商业银行仍维持今年上半年的水平,但这些商业银行普遍对贷款人的资信情况要求更为严格,甚至有银行要求贷款人在银行必须办理某些特定业务。

  二套房方面,临近年底,全国16个城市相继出台了收紧调控的政策,北京、上海、广州、深圳、杭州、南京和南昌等7城市二套房首付比例均提至7成。

  调控将注重差别化限购仍沿用

  控房价:转变调控思路

  十八届三中全会上,一系列民生重大决策将对人们的生活产生深远影响。作为政策的执行者、推动者,各级领导干部们怎么看.记者近日就三中全会《决定》中的七大民生热点问题,在省委党校的学员中进行了调查,并采访了部分调查对象。本次调查共向省委党校7个主体班次发放问卷,实收255份,有效问卷254份。参与人员中,厅级18人、处级125人、科级111人。

  【调查】本次全会中,你最关注的楼市话题是什么.47%的人认为是房地产调控思路转变。33%的人认为是房产税全面铺开。27%的人认为是农村集体土地入市。15%的人认为是新型城镇化。17%的人认为是保障房制度。17%的人关注住房信息联网。5%的人关注以房养老。

  房地产调控将更趋灵活和市场化

  从十八届三中全会到上周闭幕的中央经济工作会议、全国城镇化工作会议,三次会议及有关文件都没有明确提及“房地产调控”,但在业内人士看来,有关文件精神多处都与房地产相关。万达集团董事长王健林在接受新京报记者采访时就表示,城镇化是一定离不开房地产的,当然不能说城镇化就是房地产。不直接提房地产调控,并不等于不调控房地产。在业内看来,房地产调控正在转向。未来,在今年中央一系列精神指导下,房地产调控也将趋向市场化,趋向灵活。

  一线城市“限购”不会很快退出

  全国城镇化工作会议提出,要全面放开建制镇和小城市落户限制,有序放开中等城市落户限制,合理确定大城市落户条件,严格控制特大城市人口规模。这一表述与十八届三中全会《关于全面深化改革若干重大问题的决定》是一脉相承的。

  对于严格控制特大城市人口规模等精神,住房和城乡建设部政策研究中心原主任陈淮日前表示,限购政策也可以理解为控制城市规模走势的一种办法。中国房地产学会副会长陈国强也认为,从城市发展角度,户籍政策是差别化的,限购这样的行政手段仍然会沿用。

年末买房如何定策略.

  刚需:忍痛也要买房

  专家表示,“房贷荒”虽由多方面原因造成,但仍对购房者产生诸多负面影响。应继续贯彻落实好差别化住房信贷政策,积极满足居民家庭首套自住购房的合理信贷需求。

  记者简单测算:假设商业贷款100万元,贷款20年,若以基准利率的八折贷款,每月需还款6732元,共计支付利息615885元;若贷款利率恢复到基准利率,则每月需还款7485元,共计支付利息796447元;若贷款利率上浮10%,则每月需还款7879元,共计支付利息891090元。

  据个人房产金融服务专业机构的统计数据显示,在首次置业人群中,使用贷款的比例在70%左右。首套房贷款利率提升,无疑大大提高了刚需群体的购房成本。分析认为,部分城市,价上涨过快,使得许多购房者即使利率上升也要“忍痛买房”。

  年末优惠多选择最适合的房源

  案例1:媒体人陈女士买了一套44.03平方米的小户型,单价4000元。她谈到买小户的心得:“当时,一直想投资套小户型,就留心观察了一下,我发现群里很多人说平泉路附近房子租金高,而且想租都租不到,我就动心了,恰好有人要卖房,我就花了17.6万元一次性买下了这套房,装修加买家电,花了不到三万,目前,出租一个月1500元,租期2年。”

  置业策略:面对市场中的小户型产品,陈女士认为,要看是自住还是投资。“买小户投资,位置好是第一关键,要是自住的话,就无所谓了,因为自住对房子本身要求更高, 比如房屋朝向、格局等,南向的房子更适合自住。”但要是投资出租的话,陈女士建议,朝向不重要,阴面的户型,总价低,出租时对价格影响不大。“40多平方米的南向和北向,在租金上每月也就差100块钱,相比之下,北向房性价比更高。”她还表示,好的位置不需要市场培育,拿到房子就可以出租,对于那些收入稳定、有一定支付能力的家庭来说,买套适合出租的小户,算好月供、支出费用及月租金,既不影响生活质量,最后还能赚套房。

  案例2:有着多年从事二手房经验的张女士,“当年,我手头没有多少钱,因为和老人一起住,所以想一步到位,买一套五口人住得下的户型。我找了很久,终于发现欧亚卖场附近的一个项目,刚好有90多平方米赠送50平方米地下室和小花园的户型。”张女士介绍说,因为家里条件有限,她考虑将地下室出租,但又怕出租没有市场,所以,在买这房之前,她贴出一条出租房源的信息,结果一上午接了40多个电话,随后,她二话没说直接买下了这套房。

  置业策略:对于中等户型置业者,某项目一李姓置业顾问认为,对于每个购房者来说,需求不同,选择的房子就会有所不同。对于90平方米~140平方米这个面积的户型,购买时要注意,格局相对紧凑会增加合理的使用空间;还要注重细节的设计,例如:室内必有的洗衣间、独立阳台等,都可以增加房屋的空间感及居住舒适度。最后,他还说:“如果是购买高层产品,那么,楼体三分之二位置的房源,性价比很高。”

 

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