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时评:不要起哄房地产 狼总会来

2012年06月04日 16:17 来源: 浏览:7175 评论:0

如果经验性地认为,每次调控都是‘机会大于风险’,买房者总是好运气,一如2008年的短暂调控,短期的阵痛换来了超乎寻常的回报,那‘狼来了’的故事总有一天会重演,谁都不想做那个被吃的小孩”。

中国的房地产市场任何时候都不缺“好故事”,今年亦然。

五月,楼市吊诡而混沌,各种声音从未消停过,释放的信号空前杂乱,各种猜测和判断骤然而起。先是扬州、营口等地“放气球”,探测“稳增长”基调下,地方“微调”的空间有多大。在这一过程中,虽然没有一个地方承认是对抗性救市,而都是打着“以引导合理住房需求,改善居民居住条件”的刚需名义进行的。一时间,刚需成为救市的主打牌,媒体一窝蜂跟进捍卫刚需,一度言必称刚需。进入中旬,有关“稳定房地产调控成果”的论述又给各方以想像空间,有专家和媒体解读说,这样的声音意味着房地产调控已告一段落,楼市调控已“见底”。在扬州的示范作用下,更多城市开始有恃无恐地以各种名义对限购政策进行“微调”,年初住建部曾经表态露头就打,而在红五月中,却三缄其口,配合默契,有的官员甚至出面帮地方打圆场解释其政策“微调”的依据,一时间市场信号呈现出空前的混杂和迷乱。

透过各种喧嚣声,如果对这个特殊年份红五月的“热销”情况,进行细致地结构性分析,恐怕会很难得出乐观结论。苏州新房成交量在40个城市中始终处于前列,其中两周成交在40城中排名第一,一周居第二位。主要原因是苏州地铁开通,使得沿线及计划中的未来即将开通的线路周边楼盘以想像空间,导致购买力的集中释放。南京公布的上个月6400套房屋销售报告显示,江北、雨花、江宁、六合等郊区万元以下的楼盘占了5000多套,而南京目前房价最高的奥体板块,中海凤凰、仁恒江湾城两处新楼盘只占380套左右。上周,在无锡开会,风光旖旎的太湖新城居然有7000元左右的低价房,返程时经停常州,新区也有六七千元左右的楼盘,已基本回到2009年初的水平。“看房的人不多,可选的余地很大。”当地有关负责同志介绍。

成交有反弹,不要寄望太高;复苏无动力,亦无从谈起。从5月份一些城市的成交活跃来看,应该有其合理的一面。本轮调控两年多来,因观望压抑而被搁置的购房需求得到一次集中释放。有真实需求的购房人打破僵局,考虑出手,开发商也不再观望和侥幸,迫于流动性的考虑,抓住政策短暂的真空期,无奈抓紧出货,集中进行一次去库存化。应该说,这是各方理性博弈的结果。但是,合理居住需求难以拯救中国楼市过度泡沫化的危局,所谓的刚性需求刺激不了过度投机的市场走向衰退,短期波动亦难言政策转向和市场转机。如果经验性地认为,每次调控都是“机会大于风险”,买房者总是好运气,一如2008年的短暂调控,短期的阵痛换来了超乎寻常的回报,那“狼来了”的故事总有一天会重演,谁都不想做那个被吃的小孩。

现实很惨酷,伴随着金融危机中的去杠杆化,大量的止赎事件集中爆发,许多人节衣缩食还债,美国高杠杆的负资产人士只能申请破产保护,房子大量还给银行。房价低迷又使得银行进一步收紧抵押贷款发放标准,形成恶性循环,美国人经历了二战以来最痛苦的一次资产负债表修复过程。

事实证明,任何国家的房地产市场,如果决策者、监管者有太多自身利益而投鼠忌器,首鼠两端,缩手缩脚,政策暧昧,放纵并任由泡沫膨化,市场各派因利益见风使舵,相互拉锯,必将加大非理性亢奋和波动,不断延缓拉长调整的时间,使得市场健康的因素日益式微,而这从根本上难以阻止泡沫最终破灭的宿命,当超级泡沫累积到最终并破灭的那一刻,将意味着整个系统性的突变和崩溃。

中国城市居民的住房资产市值已突破100万亿元,这一数字已经与中国银行业的总资产基本对应。过去10年间,房地产占中国经济的比重日益上升,房地产开发投资占GDP的规模比重越来越大,银行体系30%的贷款进入房地产及相关领域,如果房地产市场遭遇类似美国或者迪拜式的寒流或者大幅下挫,中国银行体系必将“技术性破产”。

房地产深度地绑架并附着于中国的经济体系,成为主动脉血管上的胶质瘤和血管内壁厚厚的脂肪层,使得整个经济体日益臃肿而病态,如何安全地排除瘤,防止恶变,对脂肪层进行去脂化处理,需要大智慧和超乎寻常的技巧,更需要坚定的决心和历史的担当。

 

 

 

 

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